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房企买地资金何来

来源:城市金融报 编辑:李明 2019-07-02 19:51:23

  40家房企、130余轮竞拍、45%的溢价率、224亿元的成交总额,深圳大规模土拍的背后,闪现着金融和资本的身影。

  买地资金何来

  作为“23号文”出台后最大规模的一场城市土拍,深圳推地可谓吸引了全国的目光。

  翻开竞拍登记表,可以发现这就是大型开发商的主场,中海、华润、保利、万科等,都参与了多幅土地的竞拍。

  支撑他们的是雄厚的资金实力。根据出让资料,中海此次拿地的平台是中海地产集团有限公司。中海有关人士透露,中海实行集团强管控,所有大额资金都是集中管理,全由集团调配,并且全部是自有资金。

  除了中海这类资金实力的强大央企之外,其他大部分参与竞拍的平台公司都或多或少有着各路资本的影子。

  越秀此次拿地的平台是其旗下的广州越璟房地产开发有限公司,由广州正嘉经济信息咨询有限公司持股90%。

  而企查查显示,广州正嘉的注册资本仅10万元人民币,其关联公司广州星宸咨询有限公司,股东分别是广州明睿四号实业投资合伙企业、广州仁达十二号实业投资合伙企业(由越秀产业基金投资)。

  再往上,广州明睿四号的法人股东,是广州城市更新轨道交通产业投资发展基金合伙企业。

  龙光此次拿地的是深圳市龙光房地产有限公司,是龙光控股的全资子公司。按照龙光此前的习惯,不排除未来引入其他资金方合作。

  参考龙光过去的“地王模式”,龙光敢于多次拿下“地王”,都离不开“金主”加持。

  如2014年12月,在拿下龙华地王不久后,平安大华对该项目公司注资20亿元,由龙光及平安大华分别持有51%及49%权益;2015年,龙光再次向平安大华借款,用于开发红山地块。

  北京一家大型信托人士透露,目前金融机构可通过各种通道为地产商提供包括土地出让金在内的全流程融资,尽管政策不允许银行贷款、信托资金、资管计划配资等直接用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,但在实际操作中,仍然有方法可以规避。

  现实中,房企在签订土地出让协议之后,很多会引入“前端融资”,即融资用于缴纳土地款。对于开发商来说,只要能“搞定”买土地的钱,后面的融资压力并不大。

  23号文出台前,在这一环节,开发商可以动用极高的资金杠杆。调查显示,土地出让金的配资比例(自有:配资)一般为5:、4:甚至3:。

  融资力比拼

  2019年以来,房地产行业的融资环境瞬息万变。买地前后,房企都必须经受全方位的融资力和资金链的考验。

  中原地产首席分析师张大伟表示,房企在5月之前的几个月密集融资,完成情况非常好,缓解了企业的资金链,也导致企业拿地明显加速。

  5月,23号文出台后,随着监管部门喊话,部分“闯红线”违规进入楼市的资金,频频受到处罚,在境内房地产企业融资难度逐渐加大。5月下半月房企融资的确紧张了一段。

  这种情况下,房企出海融资明显加快,据不完全统计,月以来海外融资超过15家,高达30亿美元以上。

  同时,进入6月后社会资金整体宽松,房企融资的利率很低。这可以解释深圳土拍中开发商的乐观。

  而且能在土地市场上出手的公司,都是整体融资能力很强的公司。

  根据发改委相关文件,信用评级高的、国有背景的地产公司(约有20家企业)可以通过发行债券获得非常低成本的资金,而且这些资金不受用途限制的影响,可以灵活使用,用于拿地保证金、缴纳土地款等。

  瑞信研究团队表示,这20家企业覆盖了多数房地产开发商,因相对通畅的境内外融资渠道,再融资风险仍很低。在这些公司最近的盈利发布会议上,多数预期2019下半年销售额将比上半年大幅提高。

  综合这些因素考虑,瑞信认为,相比于制造业,房地产板块和基础设施板块可能是货币刺激政策的主要受益产业,预计未来12个月总回报率可达6%。

  这种乐观的氛围之下,张大伟提醒,房企资金宽松后带来的地价上行、房价上行影响再次出现;从楼市调控政策看,整体政策的调控方向依然是可以有小阳春,但入夏必然会出现打压,包括融资在内的政策监管有继续收紧的可能性。

  未来,房企依然需要关注资金链的安全,2019年大部分企业都要更加关注经营风险。张晓玲

责任编辑:李明
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