自4月底至5月初，北京、天津、上海等多个热点城市落地房地产优化调整政策，涉及优化住房限购、商品住房“以旧换新”等，以进一步助推需求释放，促房地产市场健康发展。

　　4月28日，成都宣布自4月29日起，成都市全市范围内住房交易不再审核购房资格。4月的最后一天，北京也宣布优化住房限购政策。

　　值得关注的是，中共中央政治局4月30日召开会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，会议为接下来的房地产政策指明方向，预计核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整。另外，消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等。

　　北京限购政策13年来首次调整

　　时隔13年，北京楼市松绑现行限购政策。4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策迎来首次调整。

　　本次北京新政主要变化为，已拥有住房达到限购套数的家庭，在五环外增购1套住房。即：已拥有2套住房的京籍家庭，可在五环外增购1套住房；已拥有1套住房的非京籍家庭，可在五环外增购1套住房；已拥有1套住房的京籍单身人士，可在五环外增购1套住房；已拥有1套住房的非京籍单身人士，在符合限购条件要求的前提下，可增购1套五环外住房。

　　北京市住建委表示，按照北京城市总体规划，五环外平原新城地区是首都发展的重点地区，也是住宅用地供应的主要区域，允许上述家庭在五环外新购1套商品住房，适应构建北京新的城市发展格局的需要，能够更好地满足居民家庭多样化改善性住房需求，促进职住平衡。

　　业内人士表示，此次政策中明确可增购一套住房的区域为五环外地区，这一要求贴合了当前北京市城市发展的导向，具有较强的精准性的同时，也打破了行政区划，体现出全局性和总体性的特点，是北京市“因区施策、精准施策”调控思路的直接体现与延伸。

　　根据中原地产研究院统计数据，北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外，该政策非常利好北京郊区新盘，特别是改善型新盘。对于市场来说，当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，限购松绑后，有望拉动这些区域市场成交，提高市场成交量。

　　上海发起商品住房“以旧换新”活动

　　5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动，活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。

　　本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。

　　据介绍，首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。参加本次“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

　　活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。同时，为给购房居民提供更多选择和保障，本次“以旧换新”活动由相关平台（乐居好房）为各方主体提供专业服务，包括为达成购买新房意向的居民提供资金临时托管等便民服务，为开发企业和经纪机构提供大数据服务等。

　　“此次上海发起‘以旧换新’倡议活动，可以说是4月30日召开的中央政治局会议以来，全国首个快速响应、积极落实的地方政策，具有非常好的示范效应。结合‘五一’假期楼市促销活动，非常及时和适时地进行倡议，有助于更好促进‘以旧换新’工作的推进，对于卖旧和换新两种住房需求给予了积极支持。”易居研究院研究总监严跃进表示，当前全国各地都在积极推进“以旧换新”的政策试点或倡议，上海的加入，也说明一线城市对于这项政策的认可。通过试点，有助于更好把握存量房产消化和增量住房优化的统筹机制，对于后续政策创新或推广都有着非常好的启发。

　　市场活跃度或将逐渐修复

　　除了北京、上海，近期各大核心城市接连优化限购政策，其中，成都、长沙全面取消楼市限购，天津明确北京、河北户籍和北京、河北就业人员在天津购房，享受天津户籍居民购房政策，并放宽本户籍居民在天津市内六区购买120平方米以上新房限购。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，天津将120平方米以上户型购置放开，主要针对新房市场大户型库存积压大、购买力不足，以此来鼓励外地人口、新天津人购买。另一方面，对于京津冀非天津人口松绑购房资格，说明天津贯彻了促进京津冀人口、产业要素互联互通。“天津教育资源集中，也有产业特点，通过住房限购政策松绑，也有利于发挥其带动就业和产业在都市圈空间内重新布局的效果”。

　　此外，进入4月以来，全国各地楼市动作不断，给购房需求减负的“减法”政策、松绑限购增加购房群体的“加法”政策也不断出台。

　　其实在过去三年，很多城市已经全面解除了限购，比如东莞、佛山、南昌、郑州、福州、青岛、济南、厦门、合肥、南京、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉等。

　　5月6日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，推行“卖旧买新”交易新模式。

　　张大伟表示，后续全国政策继续宽松将是大趋势。