2023年10月11日-12日，上海进行了今年第三批集中供地的第一轮土拍，这也是上海土拍规则调整后的首轮土拍。本轮次土拍共出让了7宗地块。其中4宗地块封顶、1宗溢价、2宗底价成交，共揽金196.9亿元。楼面均价19697元/平方米，平均溢价率6.7%。

　　与今年前两批土拍相比，上海本轮土拍降温明显。

　　从参拍房企看，本轮土拍报名房企约15家，全部为央国企，且本轮土拍参拍房企的数量较二批次第二轮减少了33家，降幅近7成，成为2022年以来，上海参拍房企数量最少的一轮土拍。

　　本批次土拍中最热门的长宁区程家桥宅地吸引了8家房企竞逐，为本轮土拍中单地块参拍企业最多的地块。而今年上海已经开拍的三轮土拍中，最热门地块的竞拍企业数量分别达到了28家、18家和19家。

　　值得关注的是，本轮土拍中，曾在上海积极参拍的央国企仍然展露出在上海扩储补仓的意图。保利、招商、越秀、象屿均报名了4宗地块。华润、中海、建发等企业也报名了3宗。奉贤发展、国贸、中铁建、中铁置业等企业报名了1宗。此轮土拍中，仅报名1宗地块的企业数量超过了本轮参拍房企总数的一半。

　　从土拍结果看，保利拿下了位于上海市静安区的中兴社区地块，也是本轮次唯一一块内环地块。最热门的长宁程家桥地块，在经过21轮竞价触达地价上限后，进入竞报高品质建设环节。8家参拍房企均接受绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及8%公租房上限比例，进入摇号环节后，最终由新长宁摇中。而象屿和招商则分别拿下奉贤区奉贤新城地块和浦东新区三林环外区域地块。

　　与上批地块封顶后直接摇号不同，本轮土拍在报价达到封顶价格后，增加了竞报“高品质建设”要求，即竞买人在现场竞价达到最高限价后，再竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，如果仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件，则通过摇号确定最终竞得者。

　　此外，本轮次土拍对部分地块的装修价格做出了限定。如长宁程家桥地块和静安中兴社区装修标准均为4000元/平方米，浦东三林地块为2500元/平方米，其余地块均为2000元/平方米。

　　一位国企华东区投资人士表示，其所在企业在上一轮报名了4宗地块，但此次只参与了一宗地块的竞逐，主要从利润方面考虑，今年第一、二轮土拍的地块利润率都保持在8%以上，有些地块甚至更高，而本轮土拍地块利润率明显下降。

　　他表示，相比于“绿色建筑及超低能耗建筑”和装修标准的要求，新增的公租房比例竞争对利润空间的影响更大，因为直接减少了可售货值。此外，此轮土地的质量整体不如前几批次，所以其所在企业也准备等待下一轮的机会。

　　一位央企上海营销负责人认为，此轮土拍降温最核心的原因在于，上海市场及全国市场销售不景气对投资额产生影响，对企业来说，现阶段，销售比拿地要重要。