房地产行业的深度调整不仅重塑了市场格局，还赋予了行业新的特征。房地产行业的代建风浪正如潮涌至，被称为“下一个亿万级蓝海市场”。无论是头部房企，还是中小型房企，纷纷在代建赛道上进行布局。

　　根据房企年报、公开信息统计，截至2023年末，已有接近百家房企布局代建领域，市场规模显著扩大。在这之中既包括万科、碧桂园、龙湖、华润、绿城、旭辉等头部房企，也包括中原建业、众安集团、当代置业、雅居乐、上坤地产等中小型房企。机构数据显示，目前已有17家企业代建总合约规模超千万平方米，其中总规模超过1亿平方米的有2家，超过5000万平方米的有3家。

　　近百家房企布局代建领域

　　代建行业的兴盛，与房地产发展形势相契合。2020年四季度，压降房地产企业杠杆的“三道红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”接连出台，由此触发行业深度调整。与此同时，主营代建业务的中原建业于2021年5月逆周期登陆港交所，这让广大房企看到了希望。

　　于是，大家一拥而上，代建赛道也愈发显得拥挤，每个角落都充满了竞争者的身影。

　　旭辉控股在2021年就已开始布局代建业务，2022年7月该公司启动了新一轮组织架构调整，代建成为四大平台之一。成立于2021年的旭辉建管，累计在管项目已突破100个，分布在全国40余个重点城市，其中政府国企的代建占比更超过50%；年度新增项目突破50个，新增签约规模更是突破980万平方米。

　　碧桂园于2022年初加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务，优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，聚焦“开发建造”板块，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。

　　在2022年的中期业绩会上，龙湖集团智慧营造品牌“龙湖龙智造”正式对外发布。“虽然刚开始做代建，但我们发现这个机会确实比想象中来得快。多地城投平台进入土地市场，实际上他们没有操盘能力，对我们来说是一个机会。”当时龙湖集团董事长兼CEO陈序平直言。

　　截至2023年末，龙湖龙智造已累计获取代建项目90余个，总建筑面积超1600万平方米。仅2023年就新增获取代建类项目50个，总建筑面积超800万平方米。合作的对象包括大家投控、中铁城投集团、中国东方、清华大学、蚂蚁集团、未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等。

　　据不完全统计，截至2023年末，已有接近百家房企布局代建领域，市场规模显著扩大。几乎所有头部房企在代建领域都有所布局，例如万科、碧桂园、龙湖、华润、绿城、旭辉等等。当然，布局代建领域也不乏中小型房企，例如众安集团、当代置业、雅居乐、上坤地产等等。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，在房地产市场低迷时期，代建业务展现出了其独特的抗周期特性。对于房企来说，代建业务属于轻资产业务，不仅不会占用公司过多的资金，更避免了形成大量负债，为企业提供了有效的风险缓冲。通过降低公司的资产负债率，代建业务有助于改善企业的资本结构，增强企业的财务稳健性。

　　市场竞争将进一步加剧

　　代建作为房地产行业的重要机会点，正吸引着越来越多的房企涌入这一赛道。然而，它绝不是一门容易做的生意，其背后的复杂性和挑战不容忽视。

　　亿翰智库统计显示，随着竞争者的不断涌入，行业集中度TOP5已从2017年的70%降至2023年的50%，其间绿城管理、绿地控股、蓝城集团、华润置地、金地管理等领军企业持续发展进步，共同塑造了多强鼎立的竞争格局。

　　长远来看，代建企业需凭借扎实的专业能力立足市场，单纯依赖低费率抢占份额的发展模式难以持久。预计经过一番激烈的市场竞争洗礼后，行业最终将形成由40-50家核心代建企业构成的格局，其中全国化的头部代建企业、聚焦专业领域的代建企业、深耕区域的代建企业三类企业竞争力更强。

　　亿翰智库研究中心总经理于小雨指出，代建企业需要明确核心竞争力的概念和重要性。核心竞争力是指企业在市场竞争中相对于竞争对手所拥有的独特优势，这些优势可以是技术、品牌、管理、服务等方面。通过打造核心竞争力，代建企业能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，吸引更多客户和资源，从而实现可持续发展。